வாடகை / rent

 சென்னை உயர்நீதிமன்ற வழக்கறிஞர் ரவீந்தரன், ஏற்பாட்டின் பேரில், இன்று (வெள்ளிக்கிழமை) வீடியோ கான்பிரன்ஸ் மூலம் கருத்தரங்கு நடைபெற்றது. அதில், வணிகம் மற்றும் வாடகை பிரச்சினையில், 'force majeure'என்பது பற்றி விவாதிக்கப்பட்டது. Rent has to be paid as long as the property has not been given up, says Justice Pratibha M Singh டெல்லி உயர்நீதிமன்ற நீதிபதி, பிரதிபா எம்.சிங் இதில் சிறப்பு விருந்தினராக பங்கேற்று, உரையாற்றினார். வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் பத்திரிக்கையாளர்கள் இதில் பங்கேற்று, நீதிபதி பிரதிபா எம்.சிங்கிடம் தங்கள் கேள்விகளை முன் வைத்து, விளக்கம் பெற்றனர். கொரோனா பெருந்தொற்று, காலத்தில், 'force majeure'தொடர்பான கேள்விகள் பலருக்கும் எழுகின்றன. நமது கட்டுப்பாட்டில் இல்லாத ஒரு காரணத்தால், பாதிக்கப்படும்போது வாடகைக்கு இருப்போர் வீட்டில், அல்லது கடைகளில் வாடகைக்கு இருப்போருக்கு மட்டுமல்ல. டோல்கேட்டில் வசூல் இல்லாத நிலையில், குறைந்தபட்ச பணத்தை ஹைவே அத்தாரிட்டிக்கு கொடுப்பது கூட இப்போதைய காலகட்டத்தில், சவாலான விஷயமாகத்தான் உள்ளது. 'force majeure'என்பது, வெள்ளம், பூகம்பம் போன்ற இயற்கை பேரிடர், கொரோனா போன்ற பெருந்தொற்று நோய் போன்றவற்றுக்கும் பொருந்தும். இந்திய ஒப்பந்தச் சட்டம், பிரிவு 32ன் கீழ், எதிர்காலம் எப்படி என்பது குறித்து கணிக்க முடியாத நிலை உருவானால், அந்த ஒப்பந்தம் செல்லத் தக்கது இல்லை என்ற நிலை (Void) உருவாகும். அப்படி ஒரு நிலை வந்தால் வணிக நிறுவனத்தை திறந்து வைத்துக்கொண்டே வாடகை தர முடியாது என கூறக்கூடாது. வாடகை தர முடியாத நிலை உருவானால், உரிமையாளருக்கே கடையை திரும்ப கொடுத்துவிட வேண்டும். சமீபத்தில் டெல்லி உயர்நீதிமன்றத்தில், கொரோனா பெருந்தொற்று பிரச்சினை காரணமாக, வாடகை செலுத்த முடியாத நிலையில் இருந்த கடைக்காரர் வழக்கு தொடர்ந்திருந்தார். கடையை பயன்படுத்தாமல் இருப்பதால், வாடகை செலுத்த முடியாது என்று அவர் தரப்பில் வாதம் முன் வைக்கப்பட்டது ஆனால், கடையை உரிமையாளரிடம் ஒப்படைக்காத வரை, வாடகையை செலுத்திதான் ஆக வேண்டும் என்று நீதிமன்றம் தீர்ப்பு வழங்கியது. இந்த காலகட்டம் மிக சவாலானது. எனவே, உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைதாரர் இருவரும் பேச்சுவார்த்தைகள் மூலம் பிரச்சினைகளை தீர்த்துக் கொள்ள வேண்டும். M/s Halliburton Offshore Services Inc. v. Vedanta Limited இடையேயான ஒரு வழக்கு, டெல்லி உயர்நீதிமன்றத்தால் சமீபத்தில் விசாரிக்கப்பட்டது. மார்ச் 24ம் தேதி முதல் திடீரென லாக்டவுன் கொண்டுவரப்பட்டது. இது எதிர்பாராதது என வாதிடப்பட்டது. அப்போது நீதிமன்றம் சில விஷயங்களை வலியுறுத்தியது. ஒப்பந்தத்தில், force majeure பிரிவு இணைக்கப்பட்டுள்ளதா, இல்லையா என்று நீதிமன்றம் கேள்வி எழுப்பியது. ஒருவேளை, 1872ம் ஆண்டு ஒப்பந்தச் சட்டம், பிரிவு, 32ன் கீழ், force majeure இணைக்கப்பட்டிருந்தால், ஒப்பந்தத்தை மீறியதாக எடுத்துக்கொள்ள முடியாது என தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது. குறிப்பிட்ட காலக்கெடுவை விட மோசமான சூழ்நிலை தொடர்ந்தால், ஒப்பந்தத்தை முன்கூட்டியே ரத்து செய்யும் உரிமையை, force majeure கொடுத்துவிடுகிறது. ஒருவேளை, force majeure பிரிவு ஒப்பந்தத்தில் இணைக்கப்படாவிட்டால், 1872ம் ஆண்டு ஒப்பந்தச் சட்டத்தின், 56வது பிரிவு செயல்பாட்டுக்கு வரும். எனக்கு தெரிந்து, அடுத்த 5 வருடங்களுக்கு, வாடகை ஒப்பந்தங்கள் தொடர்பான வழக்குகள்தான் நீதிமன்றங்களுக்கு அதிகமாக வரப்போகிறது. கொரோனாவுக்கு தடுப்பூசி கண்டறியும் வரை, இதுபோன்ற பிரச்சினைகள் இருக்கும். சட்ட நடவடிக்கை மட்டுமின்றி, உரிமையாளரும், வாடகைதாரரும் பேச்சுவார்த்தை மூலம் பிரச்சினைகளை தீர்க்க வழி செய்வதையும் வழக்கறிஞர்கள் மனதில் வைத்துக்கொள்ளுங்கள். டெல்லியின் புகழ் பெற்ற கான் மார்க்கெட்டில் வாடிக்கையாளர்கள் வரத்து குறைவாக இருந்தது. ஆனால், முன்பைவிட 30 சதவீதம் அதிக வாடிக்கையாளர்கள் இப்போது வருகிறார்கள் என மீடியா செய்திகள் கூறுகின்றன. எனவே காலம் எப்படி வேண்டுமானாலும் மாறும் என்பதை வாடகைக்கு இருப்போர் மனதில் வைத்துக்கொள்வது நல்லது. எனவே, உரிமையாளருடன் பேசி 50 சதவீத வாடகை செலுத்துவது அல்லது, கால தாமதமாக வாடகை செலுத்துவது போன்ற ஆப்ஷன்களை பெற்று வணிகத்தை தொடர்ந்து நடத்துவது குறித்தும் பரிசீலிக்க வேண்டும். ஆனால், வாடகையும் கொடுக்காமல், வணிக இடத்தையும், திரும்ப உரிமையாளருக்கே கொடுக்காமல் இருக்க கூடாது. ஏதாவது ஒன்றை செய்தாக வேண்டும். இவ்வாறு நீதிபதி பிரதிபா எம்.சிங் தெரிவித்தார்.